하나은행 하나금융연구소

서울 및 수도권을 중심으로 회복세에 진입한 주택시장은 세제 변화 예고의 영향으로 상승폭이둔화되었다. 지방권과 5대광역시는 전월과 유사한 수준의 상승률이 지속되었다. 정부는 다주택자양도소득세 중과 유예 종료를 확정하고, 제도 변화로 인한 불편을 최소화하기 위해 보완 방안을발표하였다. 다주택자 매물 증가와 매수자의 하락 기대로 당분간 관망세가 전망되며, 공시가격상승과 보유세 강화 기조가 추후 세 부담 증가로 이어질 경우 거래시장 위축이 예상된다.

원/달러 환율은 이란 전쟁發 안전자산 선호 및 고유가, 인플레이션 우려에 따른 美 금리인하 지연가능성에 급등했다. 달러화는 지정학적 리스크로 강세 후 휴전 협상 언급에 강세 폭이 축소되었으나양국의 강경한 입장에 재차 강세를 이어가고 있다. 호르무즈 해협 봉쇄로 아시아 국가들의 경제적타격이 확대되고 있으며 특히, 글로벌 반도체 수급 우려가 대두되고 있다. 원/달러 환율은 지정학적리스크가 지속되는 가운데 이란 전쟁의 향방에 따라 1,470~1,540원에서 변동성 장세가 예상된다.

글로벌 금리는 중동 전쟁 발발로 인한 유가 급등에 따라 금리 인상 가능성이 커지며 상승했다.韓 금리도 중동 리스크 영향과 차기 한은 총재 후보의 과거 매파적인 발언이 주목되며 상승했다.한편, 3월 FOMC에서 관세와 중동 리스크로 물가 상승 압력이 높아졌음이 강조됨에 따라 상반기중 美 기준금리 인하는 어려울 것으로 예상된다. 향후 韓 시장금리는 美-이란 전쟁 영향에 의해상승 압력을 받겠지만 WGBI 자금이 유입되며 상승세가 완화될 것으로 전망된다.

주택시장은 전국적인 침체기를 지나 수도권을 중심으로 회복세에 진입하였다. 규제 발표 이후위축되었던 서울 아파트 거래시장은 토지거래허가 신청 증가와 함께 점진적인 회복세를 보이고있다. 다만, 서울 및 수도권과 지방권의 격차는 여전히 커 양극화가 심화되고 있다. 정부는 9.7대책의후속인 주택공급 확대 및 신속화방안(1.29 대책)을 통해 구체적인 입지와 물량을 제시하면서 시장안정화의 기틀을 마련하는 가운데, 해당 지자체에서도 공급계획 및 제도 개선 방안을 발표하였다.

원/달러 환율은 달러화 약세 및 엔화 강세 등 대외적 여건과 반도체 수출 호조, 월말 네고물량출회 등 대내적 요인으로 하락했다. 달러화는 美 경제지표 부진 및 관세 무효판결로 하락했으나지정학적 리스크 및 매파적 FOMC에 반등했다. 트럼프의 추가적인 관세 부과 조치 및 미국·이란핵협상 등 글로벌 경기에 영향을 미치는 불확실성 요인이 상존하고 있다. 원/달러 환율은 수급여건개선에도 불구하고 대외적 불안요인으로 인해 1,400~1,450원에서 등락을 반복할 것으로 전망된다.

글로벌 금리는 美 차기 연준 의장 지명에 따른 기준금리 인하 기대감 확대, 日 재정 우려 완화등으로 하락했다. 韓 금리는 기준금리 인상 우려, 수급 불균형 이슈로 상승했으나 정부의 시장안정화 의지 표명으로 상승폭이 축소되었다. 2월 금통위에서도 한은은 6개월 후 조건부 점도표 제시,시장금리 안정 필요성 강조 등을 통해 과열된 시장을 안정시켰다. 향후 韓 시장금리는 채권 발행물량축소를 통한 수급부담 완화, 통화정책 우려 해소, WGBI 편입 등으로 완만하게 하락할 전망이다.

수도권 외에 지방도 상승이 이어지고 있어 주택시장이 전국적인 침체국면에서 벗어나는 중이다. 다만, 주택시장 개선에도 불구하고 아파트 분양 시장은 여전히 침체된 상태이다. 그동안 강력한 수요 규제책을 제시했던 정부는 연말 및 연초에 중장기 주택시장 안정을 위한 공급 확대 실행에 착수했다. 이와 더불어, PF SPC의 자기자본 확충을 골자로 하는 PF 금융의 구조개혁을 추진하고 있는데 그 여파로 신규 분양 위축이 예상되어 정책 실효성 제고를 위한 대비책이 필요하다고 판단된다.

원/달러 환율은 당국의 환율 안정화 대책에 급락했으나 대외적 요인과 실수요에 반등 후 美 재무부 장관 발언 및 정부의 추가적인 환율 대책에 상승폭을 일부 되돌렸다. 달러화는 연준의 독립성 훼손 우려에도 불구하고 경기 호조와 실업률 하락으로 상승했다. 美 대법원 관세 판결 및 지정학적 리스크, 日 통화정책과 중의원 해산 및 조기총선 등 대외 불확실성이 확대되고 있다. 원/달러 환율은 수급 불균형 및 대외 불확실성 확대 속에 당국 개입 경계로 1,430~1,480원에서의 등락이 예상된다.

글로벌 금리는 日 재정 정책 우려, 트럼프의 그린란드 병합 의지로 인한 지정학적 리스크 부각 등으로 상승했다. 韓 금리는 주요국 금리 상승과 기준금리 인하 사이클 종료 시사로 급등했다. 상반기 韓·美·日 주요국 모두 통화정책 판단을 지연시키며 각국별 주요 데이터 모니터링을 이어나갈 것이다. 韓 시장금리는 국내외 채권시장의 변동성이 확대되면서 과도하게 상승한 상황이지만 고환율 지속, 대외 불확실성 등으로 단기간 내 하락하기는 어려울 것으로 예상된다.

올해 주택시장은 저점을 통과해 회복세 초입에 진입했다고 평가할 수 있으나 양극화 및 미분양 적체 등의 악재로 전국 수준의 본격적인 회복을 기대하기는 어려운 상황이다. 내년에는 아파트 입주 감소에 따른 공급 부족이 가격 상승의 주요한 요인이 될 것이지만 전세 거주자의 자가 전환 압력이 크지 않고, 금리 부담이 큰 점은 가격 상승 폭을 제약할 것으로 예상된다. 또한, 정부의 강력한 시장 안정 의지 역시 수요 과열을 진정시켜 주택시장의 회복 수준은 제한적일 전망이다.

’25년 원/달러 환율은 정치적 불확실성 완화 및 달러화 약세에도 불구하고 높은 수준이 이어졌다.’26년 원/달러 환율은 외환당국의 강력한 외환시장 안정화 대책과 달러화 약세 및 日 금리인상등에 힘입어 하락 출발이 예상된다. 하지만 실질 및 잠재성장률 둔화, 수출여건 악화 등의 펀더멘탈약화와 기업들의 해외직접투자 및 연기금과 개인의 해외증권투자의 증가 등 달러화 수요의 구조적인확대로 점차 원화가 약세로 돌아서고 높은 변동성이 이어질 것으로 전망된다.

2025년 주요국들의 통화정책이 차별화되는 가운데 대부분의 국가들이 확장 재정 정책을 시행하며 시장금리는 상승하는 모습을 보였다. 美 금리는 채권 발행 확대에도 인플레이션 압력이 완화됨에 따라 기준금리 인하 사이클을 지속하며 더디게 하락할 것이다. 韓 기준금리 인하 사이클은 마무리될 것으로 보이며 시장금리는 상반기 WGBI 자금 유입으로 완만하게 하락한 뒤 하반기 발행 물량 우려가 재부각되며 반등할 것으로 예상된다.